不動産売買と不動産賃貸かくありき
不動産売却をしようと思った時に流れをきちんと理解しておくことが大切です。まずはじめにすることは不動産会社を探すことです。この不動産会社を探す作業が実は一番大切なポイントになってきます。というのも不動産会社とは最初から最後まで付き合っていくことになるため悪質な会社を選んでしまうとあとで後悔することになってしまいます。不動産会社を決めたら売りたい物件の価格査定を依頼します。不動産会社によってはその土地の相場より明らかに高い価格を提示してきたり、逆に安い価格を提示してくる場合があるので、しっかりとその土地の相場を理解し、いくつかの不動産会社に頼んでみてその中で一番良い会社を決めていくのが良いです。おおよその売却価格が決まったら不動産会社と媒介契約を結び、仲介の依頼をします。この媒介契約にはいくつかの種類があるので、自分にあったものを選ぶようにします。ここまできたらあとは不動産会社の仕事になります。チラシを貼ったりして購入希望者を探してもらいます。購入希望者が現れたらいよいよ売却条件の交渉になります。価格だけでなく様々な条件があるのでしっかりと購入希望者と話し合うことが大切です。売買条件が決定したら飼い主との売買契約を結び、不動産を引き渡して不動産売却は完了です。
不動産とは土地と建物を意味します。
この不動産売却した場合に譲渡益がある場合は、売却した年の翌年の３月１５日までに確定申告をして、納税をする必要があります。
この譲渡益の計算方法は土地と建物の売却によって異なります。
土地の場合は、売却代金から購入費用や手数料を差し引いて譲渡益の有無について判定しますが、建物の場合は、購入費用から使用年数に応じた減価償却相当分を控除して計算する点が異なります。
税額の算出方法も、不動産の所有年数の５年を超える場合と未満の場合で、適用税率も異なるのです。
５年超で20％、５年以内で40％が適用されます。
通常の譲渡の場合と違い、公的機関からの要請に伴い不動産売却した場合は、譲渡益から5000万円を控除するため、税金の軽減が図られています。
これは自分の意思ではなく、公的機関の要請に基づくものであるため、譲渡益からも大幅な特別控除を行うことで、税の負担軽減をするのですが、これは確定申告が要件になっています。
これを収用といいます。
また、不動産売却した際に、損失がある時は、確定申告することで税金自体は発生しなくても、居住用物件の損失の場合は、他の所得と通算できることもあるので、売却した際には税務署で確認しておくことが大事です。
不動産高価売却を成功させるにはポイントがあります。
まず初めに建物の価値そのものを高めることが必要です。
高めるものとしては外観と設備が挙げられます。
入居者が家を選ぶ際に外観は大きな決め手になってきます。
売却をするときに外観を変えることはもちろん不可能ですので、購入をする際に注意して選ぶことが重要になります。設備は新築ではなく中古マンションやアパートだからこそ大事な要素になってきます。
ウォシュレットやオートロック、モニター付きインターフォン、インターネットなどの流行の設備は高額査定につながります。
自分が住みやすい環境、整っていてほしい設備がそのまま購入される方の考えていることだと理解していれば必然的に不動産高価売却を成功させることができます。
次に重要になってくるのが売却のタイミングです。税務上の経費に減価償却という制度があります。
減価償却は不動産を経営していく上で一番の狙いどころとなってきます。
木造中古のアパートを例にした場合、不動産売却の時期は築１５年を目安にすることをおすすめします。
中古アパートには多額の修繕費がかかります。
法定耐用年数以内での売却をすることが不動産売却高額査定のコツです。
ちなみに不動産売却の方法としては、直接売却と仲介売却の2種類があります。それぞれメリット・デメリットありますが、管理人のオ ススメは直接売却です。
安くはなってしまいますが、仲介手数料がないことと、すぐに売れることは大きなメリットだと思います。
特に、訳あり物件をお抱えのオーナー様はやはりこちらをオススメします。告知義務があるので、業者であればあまり気にせず買ってく れます。
というのも、訳あり物件でも買ってくれる業者は多いのです。
不動産投資をしている人であれば、いずれいくつも所有するようになり、その物件を転売して・・・というスキームになるでしょう。
不動産売却は物件の売却まで収益を計算しなくてはいけません。住居用物件と違って投資用物件の場合には、収益性が重要になります。
こうした場合は、投資用物件の扱いに慣れた会社を選ぶと良いですね。
近年、共同名義の相続でトラブルが続々と発生しています。
この相続は、相続財産を複数人の法定相続人のものとすることをいいます。例えば、母親から相続した土地を子供2人が共同名義で相続した場合、土地の持ち分はそれぞれ2分の1ずつとなるのです。
このような仕組みを持つ共同名義の相続は、遺産相続においてトラブルが多く発生します。
このトラブルの一例を紹介します。
父親が他界し、自宅を母親と長女、長男の3人で相続することになった、ある家族がいました。つまり、共同名義の家を持っているということです。長女は母親とともに暮らしてずっと面倒を見てきましたが、長男である弟は何もしません。しかし、母親がなくなった後に弟が自宅を売ってお金を工面したいといい出し、長女と言い争いになりました。
長女は売りたくないと反対したため、弟は、「共有分割請求の訴訟を起こす」といい出してトラブルとなりました。しかし長女は色々調べた結果、家を手放すにしても第三者に高く売りたいと考えましたが、共有者の同意なく売却は可能なのか疑問になったそうです。
この一例に関して、共同名義の相続に関する不動産売却を行っている中央プロパティーが「共有名義・共同名義相続のトラブル事例」のサイトで回答しています。
こちらのサイトによると、共同名義の不動産売却は共有者全員の同意なく売却をすることが可能なようです。ただし、売却する際には、経験豊富な不動産会社に依頼する必要があります。ちなみに中央プロパティーでは無料に相談に乗ってくれるそうです。
また、亡くなった母親共同名義不動産を相続登記した場合の相続発生についても、こちらの不動産会社が提携する公認会計士が計算を行い、基礎控除額によっては相続税が発生しないと判断される場合もあります。
ちなみに、この一例の場合は、実際に、不動産価格としては億を超える物件でしたが、母親の共有持分割合により計算され、基礎控除額で相続税は発生しなかったようです。
この一例のように共同名義で家族ともめているならば、中央プロパティーに任せればきっとうまく解決できるでしょう。